জমি-ফ্ল্যাট কেনাবেচায় বাড়ছে মূলধনি মুনাফা কর

আগামী ২০২৬-২৭ অর্থবছরের বাজেটে জমি ও ফ্ল্যাট কেনাবেচা এবং লিজ লেনদেনে কর কাঠামোয় বড় পরিবর্তনের প্রস্তাব করা হয়েছে, যেখানে মূলধনি মুনাফা করের পরিধি ও হার আরও বিস্তৃত করা হচ্ছে।

প্রস্তাব অনুযায়ী, ডেভেলপারকে জমি দেওয়ার বিনিময়ে মালিক নগদ টাকা, ফ্ল্যাট বা ফ্ল্যাট হস্তান্তরের আগ পর্যন্ত ভাড়া সুবিধা কিংবা আর্থিক মূল্য আছে এমন যে কোনো সুবিধা নিলে তার বাজারমূল্য ধরে ১৫ শতাংশ হারে ‘ক্যাপিটাল গেইন ট্যাক্স’ দিতে হবে।

বাজেট প্রস্তাবে বলা হয়েছে, জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রির ক্ষেত্রে আগে উৎসে কেটে নেওয়া কর চূড়ান্ত কর দায় হিসেবে বিবেচিত হতো। নতুন ব্যবস্থায় সেটি অগ্রিম কর হিসেবে গণ্য হবে। একইভাবে জমি অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে সরকারের দেওয়া ক্ষতিপূরণের ওপর কাটা উৎসে করও অগ্রিম কর হিসেবে বিবেচিত হবে। পরে আয়কর রিটার্নে ওই আয় দেখিয়ে মোট আয়ের ভিত্তিতে কর নির্ধারণ হবে এবং প্রয়োজনে অতিরিক্ত কর পরিশোধ বা অতিরিক্ত কাটা হলে রিফান্ড নেওয়ার সুযোগ থাকবে।

কর বিশেষজ্ঞ স্নেহাশীষ বড়ুয়া বলেন, ‘আয়কর আইনের এ পরিবর্তনের ফলে করভার বাড়বে। বিশেষত করদাতা উচ্চ কর ধাপে থাকলে তার করের বোঝা ব্যাপকভাবে বেড়ে যাবে।’

ডেভেলপারকে জমি দেওয়ার ক্ষেত্রে কর গণনার পদ্ধতিও নির্ধারণ করা হয়েছে প্রস্তাবিত আইনের ৫৮(৩) ধারা এবং ৫ম তপশিলের অংশ-৩-এ। সেখানে বলা হয়েছে, চুক্তি অনুযায়ী প্রাপ্ত সাইনিং মানি, নির্মাণকালীন ভাড়া ও ফ্ল্যাট বা অন্যান্য সুবিধার মোট বাজারমূল্য থেকে জমির ক্রয়মূল্য বাদ দিয়ে যে নিট মুনাফা হবে, তার ওপর ১৫ শতাংশ কর প্রযোজ্য হবে।

উদাহরণ হিসেবে তিনি বলেন, একজন ব্যক্তি ৫০ লাখ টাকা সাইনিং মানি এবং ১ কোটি ৫০ লাখ টাকার ফ্ল্যাট পেলে মোট প্রাপ্তি দাঁড়ায় ২ কোটি টাকা। যদি জমির ক্রয়মূল্য ৮০ লাখ টাকা হয়, তবে নিট মুনাফা ১ কোটি ২০ লাখ টাকা, যার ১৫ শতাংশ বা ১৮ লাখ টাকা কর দিতে হবে।

আরেকটি উদাহরণে বলা হয়, কেউ যদি তিন বছর মাসিক ৩৫ হাজার টাকা ভাড়া এবং পরে ২ কোটি ৫০ লাখ টাকার ফ্ল্যাট পান, তাহলে ভাড়ার ওপরও বছরে ১৫ শতাংশ হারে কর দিতে হবে এবং ফ্ল্যাট গ্রহণের সময় এককালীন কর প্রযোজ্য হবে।

স্নেহাশীষ বড়ুয়া আরও বলেন, ‘চুক্তি চলাকালে প্রাপ্ত ভাড়ার ওপরও ১৫ শতাংশ হারে কর বছরে ৬৩ হাজার টাকা দিতে হবে। পরে ফ্ল্যাট গ্রহণের সময় ৩৭ লাখ ৫০ হাজার টাকা কর দিতে হবে। পরবর্তী সময়ে ফ্ল্যাট বিক্রির মুনাফার ওপরও আলাদাভাবে কর প্রযোজ্য হবে।’

প্রস্তাবিত বাজেটে অপ্রদর্শিত মূল্যের ওপর কর কাঠামোও পরিবর্তন আনা হয়েছে। যদি দলিলে দেখানো মূল্যের চেয়ে বেশি দামে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি হয়, তবে সেই অতিরিক্ত অংশকে অপ্রদর্শিত আয় হিসেবে ধরে কর দিতে হবে।

ধরা যাক, কোনো জমি ১০ লাখ টাকায় দলিলে দেখানো হলেও বাস্তবে ১৩ লাখ টাকায় বিক্রি হলে ৩ লাখ টাকা অপ্রদর্শিত আয় হিসেবে গণ্য হবে। উচ্চ কর হারে থাকলে সেই অংশে ৩০ শতাংশ হারে ৯০ হাজার টাকা কর প্রযোজ্য হবে। কর কর্তৃপক্ষ যদি এ আয় আগে শনাক্ত করে, তাহলে অতিরিক্ত ২০ শতাংশ জরিমানাও আরোপ করা হবে।

এছাড়া লিজ বা ভাড়া লেনদেনে নেওয়া নিরাপত্তা জামানতের ১০ শতাংশ প্রতিবছর বিশেষ ভাড়া আয় হিসেবে করযোগ্য আয়ের সঙ্গে যুক্ত হবে বলে প্রস্তাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

সরকারি বা কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে জমি অধিগ্রহণে পাওয়া ক্ষতিপূরণের ওপরও ১০ শতাংশ উৎসে কর কেটে নেওয়া হবে, যা এখন থেকে চূড়ান্ত কর হিসেবে বিবেচিত হবে না। বছর শেষে তা মোট আয়ের সঙ্গে যুক্ত করে সাধারণ করহারে মূল্যায়ন করা হবে।